Рынок складской недвижимости и техники в 2025–2026 годах

Ввод бьет рекорды, спрос остывает, логистика пересматривает подходы — главные сигналы складского сегмента за 2025 год и I полугодие 2026-го

Разбираем ключевые показатели, мнения экспертов, форматы и технологии, которые определяют развитие отрасли в ближайшей перспективе.

Что показал 2025 год

Прошедший год стал рекордным по объемам ввода складской недвижимости за всю историю наблюдения за рынком. Как подсчитали аналитики IBC Real Estate, было введено в эксплуатацию 8,7 млн кв. м, что превышает уровень 2024 года на 56%.

Меняется и карта девелопмента. На долю объектов в регионах РФ пришлось 4,9 млн кв. м ввода — на 70% больше, чем годом ранее. В Москве и Московской области введено 3,2 млн кв. м (+65%), что тоже стало рекордом. Санкт-Петербург и Ленинградская область, наоборот, сократили ввод на 16% — до 641 тыс. кв. м.

Показательно распределение крупных проектов: восемь из десяти самых масштабных складов находятся за пределами столицы. На крупнейшие объекты пришлось 20% совокупного ввода по стране.

Структура объектов в столице и в регионах различается, поясняет Евгений Бумагин, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate. Например, в Московском регионе 62% объектов были спекулятивными, то есть возводились без заранее известного арендатора. В регионах ситуация обратная: на такие проекты пришлось лишь порядка 20% ввода, а основная масса площадей создается либо под конкретную компанию по схеме built-to-suit, либо под собственные нужды бизнеса.

Как складывалась ситуация в первом полугодии 2026

По данным IBC Real Estate, с января по июнь 2026 года в России сдано около 2,7 млн кв. м складских площадей, причем 987 тыс. кв. м из них — в Московском регионе. Относительно аналогичного периода прошлого года результат ниже на 10%, что объясняется эффектом высокой базы. Сейчас в эксплуатацию вводятся проекты, старт которых пришелся на 2024–2025 годы: новые стройки почти не начинаются, а часть спекулятивных объектов придерживают до оживления спроса.

Одновременно заметно сократилась активность арендаторов: объем спроса упал на 26% год к году, до 1,6 млн кв. м. Рынок живет преимущественно точечными сделками — компании экономят на расходах, сокращая метраж и меняя локации.

В столичном регионе доля свободных помещений достигла 7,7% (+3,5 п.п. за год), что в абсолютных цифрах означает более 3 млн кв. м. По прогнозам экспертов IBC Real Estate, вакантность продолжит увеличиваться. На этом фоне арендные ставки снижаются уже несколько кварталов подряд.

Помимо этого, меняется и портрет сделки: по оценкам Bright Rich | Corfac International, средняя площадь сделки снизилась в 1,8 раза — с 5,5 до 3,2 тыс. кв. м. Виктор Заглумин, сооснователь и партнер компании, объясняет это осторожной стратегией: на фоне неопределенности компании ориентируются на текущие нужды, а не на долгосрочные планы. Сильнее всего спрос сократили продовольственный ритейл, промышленные предприятия и маркетплейсы, тогда как логистические операторы сохранили высокую активность: их спрос вырос на 21,1% — до 154 тыс. кв. м.

Куда движется рынок: форматы и тренды

Рассмотрим, какие тенденции сохранятся в ближайшее время.

Первый тренд — Light Industrial. Это многофункциональные объекты на 100–3 000 кв. м, объединяющие складскую функцию, легкое производство и офис. В Москве и области объем этого сегмента по итогам 2025 года оценивается в 1,2 млн кв. м, а к концу 2026-го может достичь 2,2 млн кв. м.

Второй заметный тренд — компактные склады последней мили в городской черте, ориентированные на финальную доставку. Потребность в них связана с ростом интернет-продаж и стремлением бизнеса держать товар максимально близко к покупателю.

Стоит отметить и автоматизацию. Современные объекты класса А все чаще оснащаются роботизированными системами хранения, конвейерами и WMS. По оценкам аналитиков, девелоперы, вкладывающиеся в такие технологии, экономят до 15% на строительстве и получают арендаторов, согласных платить повышенную ставку.

Отдельная тема — маркетплейсы, которые долгое время оставались главным драйвером складского рынка: именно под их распределительные центры строилась значительная доля новых площадей. Онлайн-ритейл пересматривает подход к концентрации товарных запасов. Как отмечает Сергей Семко, ведущий аналитик Data Insight, при либерализации сроков отгрузки модель FBS (продажа со склада продавца) смогут освоить 80–90% селлеров, а не 5–10%, фигурировавших в более ранних оценках. Эксперт отметил растущий интерес селлеров к независимым фулфилмент-операторам и гибридным 3PL-провайдерам, а также появление гибридных моделей логистики для e-commerce.

Что характерно для рынка складской техники

По подсчетам Минпромторга, за первые девять месяцев 2025 года продажи спецтехники в денежном выражении сократились на 50%, а в натуральном — на 35% относительно аналогичного периода 2024 года. При этом маркетинговое агентство НАПИ фиксировало сокращение лизингового сектора на 49,9% за девять месяцев на фоне дорогого кредитования.

Пока финансирование остается дорогим, предприятия предпочитают продлевать жизненный цикл имеющегося парка, а не закупать новый. Станислав Чекмарев, возглавляющий ПЭК: TECH, допускает оживление спроса уже в этом году: при смягчении денежно-кредитной политики на 2–3 п.п. и снижении лизинговых ставок до 20–21% продажи складской техники могут вырасти на 24–29%.

При этом, по данным за 2025 год, доля китайских брендов на рынке складской техники в России составляет около 96%.

Среди других заметных сигналов:

• Аренда впервые обошла продажи. За год спрос на аренду техники вырос на 14% и впервые за три года превысил объем покупок. Чаще всего арендуют электротележки, паллетоперевозчики, штабелеры, погрузчики и комплектовщики заказов.

• Старение парка. Технику теперь эксплуатируют дольше: средний срок службы увеличился с 8 до 11 лет за три года, поэтому запрос клиентов на комплектующие вырос на 22% год к году.

• Кастомизация дорожает. Индивидуальные конфигурации удорожают технику до 50%, поэтому бизнес все чаще делает выбор в пользу типовых решений.

TransRussia | SkladTech 2027: возможности для складского бизнеса

Новые реалии складского рынка напрямую влияют на стратегии транспортно-логистических компаний, грузовладельцев и поставщиков оборудования. Представить свою продукцию и найти партнеров можно на специальной экспозиции SkladTech, которая пройдет совместно с выставкой TransRussia с 16 по 18 марта 2027 года в МВЦ «Крокус Экспо».

В экспозиции SkladTech можно представить:

• Стеллажи и складские системы;
• Подъемно-транспортное оборудование;
• Решения для автоматизации и роботизации;
• Решения для упаковки и сборки заказов;
• Оборудование для маркировки и сканирования;
• Инженерные решения для склада;
• Оборудование и решения для безопасности;
• Персонал для склада.

TransRussia — это профессиональная площадка, где поставщики работают напрямую с целевой аудиторией логистического рынка. В 2026 году выставку посетили 27 228 специалистов из 55 стран и 82 регионов России. Специальную экспозицию SkladTech посетили 11 879 уникальных специалистов из 33 стран и 81 региона страны с целью поиска новых поставщиков и деловых партнеров.

Источники: ibcrealestate.ru, kommersant.ru, logirus.ru, logistics.ru, retail.ru, tass.ru